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朝阳探索老旧小区物业管理多元路径打造“朝阳物业”品牌
浏览: 发布日期:2020-02-04

老旧小区因为历史遗留问题长期“失管”、小区物业服务差居民不满意……物业问题一直是一项治理难题,在12345的投诉中,物业问题也一直位居前列。围绕这一老大难问题,2019年,朝阳区狠下功夫,围绕以“法治物业、智慧物业、品牌物业”打造一流“朝阳物业”的目标,构建“党建引领、政府主导、企业运营、多方参与、群众评价”的工作体系,在实践中探索出了“国企兜底、先尝后买、引入社会资本参与”等多种物业治理模式。据统计,2019年底朝阳区物业投诉量比年初下降40%多。

先体验再买单 八里庄推行“大小物业综合服务”

八里庄地区曾是老工业基地,随着国家经济转型与社会发展,曾经崭新的职工生活区变成了一片片老旧小区,管理暴露出的问题越来越多,房屋老化破旧、管线漏水、停车紧缺、环境卫生脏乱差等问题越来越突出,仅2018年,因物业管理问题的投诉量就占街道投诉量的50%以上。为彻底解决老旧小区失管弃管的痛点问题,八里庄街道试点“先尝后买”、“大小物业综合服务模式”。

据介绍,“大小物业综合服务”模式,打破原有“楼、院”观念,按照服务管理项目分类,立足区域整体,将公共区域内的环境秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目分别“打包”整合,交由正规的“区域大物业”来管理;而“小物业”指的是原有产权单位或物业公司作为责任主体,对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等事项进行管理。除此以外,街道还统一引入辖区专业维修队伍,吸纳志愿服务队伍加入物业服务网络,有偿低价地解决居民各类生活难题。同时还引导居民成立自治管理委员会,对接物业管理,提出自己的建议,让居民也能参与到小区的管理中来。

红庙机二委就属于该地区典型的老旧小区,一共有6栋楼,原单位物业管理只管生活设施维修,小区车辆乱停乱放,居民出行矛盾多,小区环境脏乱,基本处于物业失管状态。今年1月,小区和居民自管会一起决定引入专业物业。但是对于物业公司的服务质量还是抱有疑问,服务不好居民不缴费又是问题。于是,当时小区和自管会跟物业公司提出了先提供服务再收取费用的条件,先尝后买。

YP街机一个月下来,小区重新施划了停车线,停车管理变得有序,小区24小时有保安上岗,小区安全进一步提升……居民们看到了物业入驻后实实在在的变化。到了2月底,物业公司开始收取每月150元的停车费时,居民的缴费率达到了90%以上。于是,在红庙社区机二委小区,自管区域以外的公共区域开始交由“大物业”实行市场化服务。目前小区居民的分项服务费收缴率达到了95%。

YP街机这种模式也逐渐在八里庄推开。目前,八里庄已在20处推行“大小物业综合服务”、涉及147栋住宅楼和两片平房区。

劲松率先试点社会资本改造老旧小区 40岁老小区大变样

YP街机改造老旧小区是很多居民的期盼,面对资金压力大、维护管理难等问题,朝阳区劲松街道探索了一条党建引领社会资本参与老旧小区改造之路。建立区级职能部门、街道办事处、社区居委会、社会单位、居民组成的“五方联动”工作平台,按照“多方参与”原则,支持投资运营公司、房地产中介机构等市场主体参与老旧小区升级改造,同步配套专业化物业服务,实现老旧小区整体有机更新。

2018年7月,朝阳区首个引入社会力量、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松北社区启动。工程启动伊始,劲松街道工委就搭建了党建工作平台,以社区党委为统领,充分发挥楼门党小组和党员示范带动作用,摸底调查下发问卷2380份,召开10余场群众问需会,让居民参与物业服务标准及收费、老楼加装电梯等事项,共商共议争取居民响应和支持,再引入第三方专业机构广泛征求意见,形成劲松北社区改造及物业管理一整套建议方案。

方案确定后,改造资金从哪里来?如何实现物业服务长效化?这都是老旧小区引入物业服务的关键性问题。劲松北社区既有房屋中,10%是收取物业费的商品房,10%是直管公房,80%是未收取物业费的房改房。劲松街道和愿景集团签订战略合作协议,率先落地社会力量参与的市场化机制,改变“政府兜底、街道代管”的局面。

据介绍,政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目,由街道按程序申请市、区两级财政资金进行改造,自选类项目以及其他提升项目经费由愿景集团投入资金推进。区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间进行改造提升,统筹提供相关服务和闲置资源的运营权,让物业公司获取合理收益。物业企业以多层0.43元/平方米、高层1.42元/平方米的直管公房价格为统一物业收费标准,提供一星级服务,引导培养居民物业缴费习惯,增强自身造血功能,最终实现物业服务长期良性循环。


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